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“地王”如何摧毁中国的实体经济

这几天,房地产市场都在讨论一个叫信达地产的神秘央企,这家隶属于信达资产管理公司的地产企业从去年年底以来,在土地市场呼风唤雨, 成为了名副其实的“地王”制造机:根据媒体统计,20157月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王,分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王以及上海顾村地王。最新的两个地王分别是:20165月,以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块;61日儿童节,以总价58亿元拿到了上海顾村地块,又制造当地楼面价记录。

 

可谓王者表现。

 

媒体在扒出信达具有财政部的背景之外,还分析研究了信达地产的财务机构,令人吃惊的是,这个屡屡创造“地王”的公司不过是房地产行业的小喽啰,其2015年的总债务规模高达305.01亿元,货币资金仅59亿元,截至20163月末,其资产负债率和净负债率分别高达83.96%315.48%。这几乎意味着,信达地产无论是制造地王的资金,还是以后开发资金,都需要通过高杠杆的方式举债进行。考虑到其制造的每一个地王近似荒唐的楼板价,一旦未来房价没有飙升的表现,则几乎意味着到手的“地王”很可能转化成真正的不良资产,而其爷爷公司信达资产管理公司,其使命就是为处理建设银行的不良资产而设立的。

 

根据人民日报的统计,截止5月底,全国共出现了152宗地王(2015年全年只有95宗),如果加上六一儿童节上海地王和62日深圳的地王,差不多是154个地王。在上一篇文章中,我提到“地王”的特点:一是绝大多数“地王”由财大气粗的中央企业获得,少数则由大的房地产企业抢到;二是“地王”基本集中在一二线城市,这和一二线城市整个房地产市场的走势基本吻合。这似乎说明,在去库存的大背景下,一些中央企业和大的房企扎堆到仍然具有上涨空间的一二线城市“抢地”。溢价率之高令人咋舌。克而瑞的数据显示,4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%,绝大多数地块溢价率都超过80%

 

央企为什么牛气冲天,疯狂拿地,原因不外乎两点点:第一,货币宽松,这是今年房地产市场疯狂的原动力;第二,实体低迷,在实体经济继续衰退的情况下,央企拿到的大量的资金进入到房地产市场。而这两点,和当年的4万亿政策刺激下,房地产市场强力反弹,“地王”频出的情况何其相似。当年为了刺激经济,推出4万亿计划,结果在流动性过于宽松的情况下,大量的钱进入到房地产,导致房价暴涨,迫使政策进行调控。中国经济今天面临的很多困难,和当年的4万亿不无关系,这在官方的表述里也是肯定的,尽管说得很委婉,用“前期政策的消化期”来表述4万亿的负面效果。前一个4万亿的反思尚未深入,今天大量的流动性又集体在央企的名义下杀入了房地产,制造了令人瞠目结舌的地王之年。

 

这些央企之所以热衷于造“地王”,炒房地产,原因不外乎三点:其一,这些国字头的企业依靠强大的势力,更容易获取信贷资源,在投资实业赢利微薄的情况下,他们将银行的信贷资金转向暴利的房地产;其二,这些央企主业的赢利状况大多差强人意,他们需要房地产来粉饰利润;其三,央企利用自己天然的优势,能够获得低成本的融资,这些融资通过房地产进行释放,博取短期收益在当前情况下被认为是最理性的选择。

 

但是,在中央强调供给侧结构性改革大主题,以及明确反对通过加杠杆去库存的情况下,央企不断制造地王危害极大:首先,央企作为中央企业,其一举一动并不是单纯的市场行为,容易被解读为其疯狂拿地代表了政府对房地产的真正态度,扰乱国家去库存政策;其次,一些主业非房地产的央企,大力投资房地产,不务正业,有违国家对央企的战略性定位,央企存在的主要目的不是为了赢利,而是增强国有经济的控制力,提升国际竞争力,培育自主品牌,不是放着主业不做,去炒房地产;其三,在当前房价高企,投资房地产面临极大风险的情况下,央企无视风险炒作地王,一旦房价调整,买单者又是银行。信达地产最终隶属于财政部,谁来买单很清楚。

 

特别是,像信达地产这种通过高杠杆的手段拿地的模式,近乎赌博,今年房地产行业债务的飙升事实上不断的在提示风险。中国房地产业协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房地产行业2015年负债水平保持高位运行,净负债率平均达到96.09%,较2014年上升7.23%,再创新高。在今年很多房地产企业高杠杆拿地的情况下,债务状况会继续恶化,资产负债表的血压会继续飙升。

 

历史似乎又回到了8年前,4万亿刺激的疯狂年代。如果中国经济再一次被房地产戏耍,并且绑在高高的杠杆上难以解脱时,中国经济的运数就真的不多了。

马光远

搜狐

金视 

发布时间: 2016-6-14

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